Оценка объектов строительства – cтоимость и себестоимость
стоимость строительства
Застройщиков не очень интересует стоимость строительства, им нужно, чтобы в конечном итоге цена зданий была высокой. Однако по мере развития рынка кредитования строительства банки будут все чаще интересоваться стоимостью строительства на различных этапах строительных работ. В любом случае существует взаимосвязь между себестоимостью и конечной ценой здания. Эта взаимосвязь варьируется от здания к зданию - одни здания стоят больше себестоимости, тогда как стоимость других может оказаться ниже затрат на строительство. Из-за значимости этой взаимосвязи для оценки зданий наряду с доходным и сравнительным подходами используется затратный подход.
Основные элементы затратного подхода могут быть представлены в виде несложной схемы, однако реальный процесс экспертной оценки гораздо сложнее. Различия в оценке стоимости строительства нового объекта с аналогичными функциональными характеристиками (стоимость замещения) и стоимости воспроизведения точной копии объекта (стоимость воспроизводства) могут быть весьма существенными, поэтому выбор типа стоимости является ключевым фактором правильного стоимостного анализа.
Концепция стоимости замещения основывается на замене объекта аналогичным объектом с использованием материалов и конструктивных решений, обеспечивающих их идентичные функциональные характеристики и полезные свойства. При этом не учитываются конструктивные недостатки и некоторые элементы износа. Оценка стоимости материалов, труда и прочих затрат, связанных с заменой зданий другим объектом с аналогичными полезными свойствами, представляет собой гораздо более простую задачу по сравнению с оценкой воспроизведения точной копии здания.
Что касается концепции стоимости воспроизводства, то она предполагает создание точной копии оцениваемого объекта с использованием идентичных материалов и конструктивных решений и с таким же качеством исполнения. Применительно к старым зданиям с нестандартными материалами или дизайном такое воспроизведение может оказаться чрезвычайно дорогостоящим с точки зрения как материалов, так и трудозатрат (не говоря уже о дополнительных затратах, связанных с поиском специализированных материалов).
Кроме этого, в данном случае принимаются в расчет все конструктивные недостатки, и при учете износа должны быть сделаны поправки на соответствующее снижение стоимости.
После выбора подходящего типа стоимости и оценочных методов начинается собственно процесс оценки здания. В России, где используется широкий спектр строительных технологий и материалов, а возраст зданий существенно варьируется, фактическая оценка представляет собой непростую задачу, что подтверждает примерный перечень позиций, входящих в три компонента стоимости строительства.
Для нового здания рассчитать все элементы затрат проще, чем для старого. Что же касается предпринимательской прибыли, то ее оценка затруднена вне зависимости от возраста здания. Коммерческий застройщик - относительно новое явление на рынке, и соответствующий опыт лишь начинает складываться по мере реализации конкретных проектов. Предъявляемые к застройщикам требования не отличаются единообразием, а экономическая отдача от строительства однотипных зданий может быть совершенно разной от проекта к проекту, что осложняет эмпирическую оценку типичной для рынка прибыли. В этих условиях оптимальной для целей оценки информацией являются сведения от основных участников рынка.
Износ
Износ, определяемый в контексте оценки как любое уменьшение первоначальной стоимости строительства, представлен на рынке во множестве различных форм. Основной причиной расхождений между стоимостью и себестоимостью является влияние физического износа, функциональной неэффективности и внешних факторов (таких, как непосредственное окружение и несбалансированность рынка).
Можно потратиться на строительство Тадж-Махала, однако если он окажется ненужным на местном рынке, его стоимость будет гораздо ниже затрат на строительство.
Стоимость земли
Последний этап оценки стоимости строительствана основе затратного метода – суммирование стоимости здания и стоимости земли.
Оценка земельных прав осложняется тем фактом, что во многих случаях речь идет не о праве собственности, а о правах аренды или праве пользования в той или иной форме. В случае аренды земли или прав пользования для правильной оценки стоимости необходимо особо учитывать сложившуюся на рынке практику перехода прав, а также прочие договорные условия. Оценка полных прав собственности не менее сложна, так как число сделок с участками с различными характеристиками невелико, что ограничивает возможность точных сопоставлений.
Применение
Затратный подход особенно удобен для оценки рыночной стоимости строительствав отсутствие активного рынка, а также для оценки специализированных объектов, сделки с которыми на рынке не осуществляются вообще. Типичные примеры на российском рынке - церкви, оборонные объекты и многочисленные классические здания, представляющие историческую ценность (дворцы, усадьбы и даже знаменитые московские «сталинские высотки»).
Затратный подход также может использоваться в случаях, когда оценивается не рыночная стоимость строительства, а стоимость для целей страхования, частичного строительства или экономического обоснования. В таких случаях наибольшую сложность для оценки представляют амортизационные отчисления и стоимость земли. Применительно к старым зданиям применение амортизационных отчислений в размере свыше 30 % от восстановительной стоимости делает процесс оценки весьма приблизительным. Затратный подход наиболее удобен для оценки новых зданий (или планируемого строительства), когда они представляют собой максимально выгодное использование земельного участка, стоимость которого известна.
Ни для кого не секрет, что главная цель застройщика заключается в обеспечении максимальной разницы между стоимостью строительства и готового объекта, поэтому его задача сделать так, чтобы эта разница не уменьшилась за счет износа и могла быть максимально полно учтена в части предпринимательской прибыли при оценке стоимости на основе затратного подхода. Хорошим способом для застройщика добиться этого является привлечение компетентного профессионального оценщика (и предложение ему адекватной оплаты услуг) либо иные необходимые действия, позволяющие удостовериться в том, что запланированные параметры стоимости земли и функциональные характеристики здания максимально повышают стоимость объекта.
По материалам: Commercial Real Estate
Джеральд Гейдж, партнер, консультационные услуги по оценке бизнеса и недвижимости, «Эрнст энд Янг»
Автор: Джеральд Гейдж / Дата: 01.07.2015 |