Експертна грошова оцінка землі

Грошова оцінка землі, експертна грошова оцінка

Згідно статті 201, що набула чинності з 1 січня 2002 року Земельного кодексу України, і п. 1. Методики експертної грошової оцінки землі , затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 № 1531, (далі – «Методика»), експертна грошова оцінка землі використовується при здійсненні цивільно-правових угод, що стосуються земельних ділянок, і при переоцінці основних фондів для цілей бухгалтерського обліку відповідно до законодавства.

До цивільно-правових угод відносяться договори купівлі-продажу, дарування, міни, оренди і інші угоди.

Проте, статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV були визначені обов'язкові випадки проведення експертної грошової оцінки землі:

— відчуження і страхування земельних ділянок, які відносяться до державної або комунальної власності;
— застава земельної ділянки відповідно до закону;
— визначення інвестиційного внеску в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
— визначення вартості земельних ділянок, які відносяться до державної або комунальної власності, у випадку, якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
— визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою або часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
— виділення або визначення частки держави або територіальної общини у складі земельних ділянок, які знаходяться в сумісній власності;
— відображення вартості земельних ділянок і права користування земельними ділянками  в бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
— визначення збитків власників або землекористувачів у випадках, встановлених законом або договором.

Крім того, Методика і Порядок проведення експертної грошової оцінки землі чітко визначили методику і склад робіт за експертною оцінкою.

Розділом 2 Методики встановлено, що експертна грошова оцінка землі здійснюється на підставі трьох методичних підходів:

1. капіталізації чистого операційного або рентного доходу (пряма або непряма);
2. зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
3. обліку витрат на земельні поліпшення.

При цьому визначено, що при проведенні експертної грошової оцінки землі використовується той методичний підхід, який забезпечується якнайповнішою інформацією про об'єкт оцінки.

Методологічною основою експертної грошової оцінки землі несільськогосподарського призначення і населених пунктів є ринкові ціни продажу земельних ділянок і дохід від передачі в оренду земельних ділянок, забудованих земельних ділянок, або земельних поліпшень (будівель і споруд).

Основними проблемами застосування методичних підходів і методів при експертній грошовій оцінці землі несільськогосподарського призначення і населених пунктів, є:

— практична відсутність вторинного ринку продажу і оренди земельних ділянок для здійснення підприємницької (комерційною) діяльності;
— слабкий розвиток вторинного ринку оренди земельних поліпшень (будівель, споруд і так далі) в селищах і селах;
— відносно низькі ринкові ціни на продаж і оренду земельних поліпшень і, особливо, на спеціалізоване майно при дуже високій вартості будівництва;
— не ефективне використання більшості земельних ділянок (надлишок площі, цільове використання, що є не найбільш ефективним);
— висока вартість земельних ділянок за нормативною грошовою оцінкою;
— відомче регулювання цін на земельні ділянки на первинному ринку.