Оценка объектов незавершенного строительства
оценка незавершенного строительства
Незавершенное строительство создает определенные сложности для оценщика. Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемые при типичном процессе оценки: доходный метод (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный метод (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затратный метод определения стоимости.
Почему другие методы не работают
При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, – арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке незавершенного строительства.
Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке незавершенного строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.
Как работает затратный метод
Несмотря на то что данный метод кажется простым в схематичном виде, на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты.
Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.
Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований.
Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат.
Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика, по сравнению с более развитыми рынками. На рынке просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на нашем рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался изменчивым уровням инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.
Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит от того, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.
Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить. Для точного определения возможных последствий требуется глубокое знание рынка, а наш рынок еще молод и нестабилен, и все возможные выводы в высшей степени субъективны.
Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, на который было нацелено конкретное здание, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.
На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.
По материалам: Commercial Real Estate
Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst&Young
Автор: Джеральд Гейдж / Дата: 01.07.2015 |