Инвестиционный анализ участка

На протяжении многих лет застройщики занимались типовым коммерческим строительством без предварительного анализа наиболее эффективного использования земельного участка и оценки экономической целесообразности проекта. Только теперь, по мере стабилизации рынков и участия в проектах более опытных инвесторов, застройщики стремятся заручиться инвестиционным анализом экономической целесообразности планируемых проектов до принятия решения о начале строительства.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка обеспечивает эффективность вложений и минимизирует риски.

Основная цель анализа заключается в определении максимальной эффективности использования земельного участка где планируется размещение объекта недвижимости. При этом учитывается, что такое использование юридически дозволено, физически возможно и финансово целесообразно. Прорабатываются максимально эффективные сочетания комбинаций различных видов недвижимости (торговой, офисной, жилой, комбинированной).

В ходе анализа исследуются месторасположение участка, его окружение, характеристики, транспортные потоки, а также возможности потенциального развития прилегающей территории. Исследуется площадь участка, рельеф, визуальная доступность. Проводится анализ ближайшего конкурентного окружения. Важной характеристикой оценки является транспортная и пешеходная доступность участка, поскольку от этого зависит концепция будущего объекта недвижимости.

ВАМ предлагается проведение комплекса экспертных работ по разработке и составлению инвестиционного анализа наиболее эффективного использования земельного участка, который мы предлагаем представить следующим образом:

Этап 1. Сбор исходных данных для аналитической обработки в нескольких сопредельных сферах:

• Для решения задачи в сфере строительства (оптимальные показатели инвестиционного проекта архитектурно-планировочного характера, а именно - площадь застройки, количество этажей здания и др.) собирается информация о:
  • геоморфологии;
  • уровне сейсмоустойчивости земельного участка;
  • мощности существующих инженерных коммуникаций и др.;

• Для решения задачи в сфере землеутройства собирается информация о:
  • существующих землеотводах (в районе расположения инвестируемого проекта) участков подобной площади и потребительских свойств;
  • планируемых землеотводах (информация относительно плана развития города в районе расположения инвестируемого проекта) с конечным выходом в результате на определение рисков объектов ситуационного окружения;
  • динамике рыночных цен и предложений аренды и купли продажи на рынке коммерческой недвижимости, дифференцированно по районам города (статистическая выборка риэлторов) с конечным выходом в результате на показатели конкуретноспособности проекта и расчета потенциальных денежных потоков;

• Этап 2. Аналитическая обработка массива исходных данных в нижеприведенной последовательности:

  • Развернутый инвестиционный анализ сложившихся сегментов рынка, на которые потенциально может быть ориентирован объект инвестирования;
  • Свод-анализ земельного участка, включая сметные расчеты на его освоение по нескольким альтернативным вариантам, с выходом в результате на выборку экономически неэффективных и нецелесообразных проектов;
  • Из оставшихся наиболее оптимальных вариантов, проводится анализ наиболее эффективного использования поэлементно (юридическая дозволенность, экономическая целесообразность, физическая и техническая возможность);
  • Построение моделей денежных потоков с учетом внутренней нормы рентабельности;
  • Анализ чувствительности выбранных проектов к различным рискам.
  • Формирование пояснительной записки с подробной текстовой и графической выкладкой проведенных исследований, анализа, подтвержденных расчетами, с общим обоснованием Исполнителя о наиболее эффективном использовании объекта инвестирования для принятия управленческого решения Собственником в разрезе затратности проекта, сроков окупаемости вложенных средств и общей прибыльности.

Стоимость услуг по инвестиционному анализу участка оговаривается в каждом конкретном случае по результатам деловых переговоров. Эксперты нашего предприятия имеют многолетний опыт практической деятельности по инвестиционному анализу участков (подробнее…).

Проведение экспертных работ по инвестиционному анализу участков осуществляется в определенном порядке на основании договора с заказчиком (подробнее…).

• Статьи по теме инвестиционный анализ:

  • «Новые города»: от начала и до конца (опыт России)
  • Прибыль застройщика: где и как она учитывается при оценке?
  • Разделяй и оценивай: оценка земли, поделенной на участки для продажи